Hệ thống thuế nước ta nói chung, thuế lĩnh vực Bất Động Sản (BĐS) nói riêng trong những năm qua đã có nhiều nỗ lực cố gắng hoàn thiện để đem lại lợi ích công bằng cho xã hội.
Hợp Lý
Có thể nói, đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS hay bất cứ lĩnh
vực hoạt động kinh doanh khác nộp thuế là nghĩa vụ và quyền lợi của mỗi doanh
nghiệp. Về nguyên tắc đã là hoạt động sản xuất kinh doanh, thì người tham gia
phải có trách nhiệm nộp thuế cho nhà nước. Trước đây khi chưa có thuế thu nhập
cá nhân (TNCN), thì kinh doanh BĐS đã phải nộp thuế GTGT, thuế TNDN, thuế
chuyển quyền sử dụng đất. Kể từ ngày 01. 01. 2009 khi thuế TNCN ra đời thì việc
kinh doanh BĐS từ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất sang thuế TNCN đó cũng là
vấn đề hợp lý.
Đối với nhà đầu tư BĐS và những nhà đầu tư thứ cấp thì mục đích
của chính sách thuế là để đảm bảo một môi trường kinh doanh lành mạnh, rõ ràng.
Do đó nhà đầu tư phải nộp thuế là điều hiển nhiên. Không phải bây giờ mời nộp
thuế mà trước đây các nhà kinh doanh BĐS đã thực hiện rồi. Thực tế cho thấy
nhiều năm qua thuế chuyển quyền sử dụng đất quá thấp, không thể hiện được rõ
giá trị thực của BĐS.
Đối với người dân thụ hưởng trực tiếp thì việc thông qua thuế
TNCN sẽ nhằm giúp họ xác định được giá trị thực của BĐS và tính chất minh bạch
về pháp lý của BĐS đó. Tránh được tình trạng mua lầm các dự án ảo không có thực
như một số trường hợp đã gặp vừa qua.
Trước những lợi ích ấy, vẫn còn những bất cập trong hệ thống
thuế.
Những Bất Cập…
Đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS cơ quan thuế yêu cầu doanh
nghiệp chỉ sang tên cho khách hàng, khi khách hàng chứng minh mình đã thực hiện
nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. Xét thấy doanh nghiệp kinh doanh BĐS chỉ
là một đơn vị kinh doanh, không đủ chức năng, quyền hạn để chế tài khách hàng.
Đó cũng là điều nghịch lý cho doanh nghiệp.
Ngoài ra mỗi cơ quan thuế áp dụng một mức thuế suất khác nhau,
có cơ quan thì tính 25%trên giá chênh lệch mua và bán có cơ quan thì áp dụng
thuế suất 2% trên giá trị chuyển nhượng, mà không cho người nộp thuế tự chọn
cách tính đã làm cho các nhà đầu tư hoang mang không mạnh dạng đầu tư làm cho
thị trường có đôi chút trầm lặng, các doanh nghiệp gập không ít khó khăn.
Đối với nhà đầu tư: Họ đang bị thiệt. Bởi theo luật dân sự một
giao dịch được xem là mua bán BĐS khi giao dịch đó được công chứng tại phòng
công chứng thì giao dịch đó mới hợp pháp. Thế nhưng hợp đồng góp vốn vào BĐS thực
chất đó không phải là hợp đồng mua bán BĐS mà nó chỉ hợp đồng góp vốn đầu tư (
Một dạng đầu tư tài chính). Vì vậy nếu theo luật thuế TNCN thì nó chỉ chịu thuế
suất 5%, với các dự án chung cư Vinhomes thì ít hơn.
Ta tính bài toán đơn giản sau:
Cty X ký hợp đồng góp vốn với Ông A. Với số vốn 500triệu đổi lấy
100m2 ( Có thể nói đây là phần vốn góp trong dự án). Đến khi dự
án hoàn tất ông A chuyển nhượng phần góp vốn này cho ông B với giá 1tỷ. Vậy nếu
gọi hoạt động của ông A là hoạt động đầu tư thì số thuế ông A phải nộp: (1.000
– 500) x 5% = 25 triệu.
Nhưng nếu cơ quan thuế gọi hoạt động của ông A là hoạt động
chuyển nhượng BĐS thì số thuế ông A phải nộp: (1.000 – 500) x 25% = 125 triệu.
Như vậy so với cách tính trên ông A sẽ bị mất 100triệu.
Từ những điều bất cập trên ta thấy chính sách thuế có ảnh hưởng
đến thị trường BĐS rất lớn. Nếu ta gọi hoạt động của ông A là hoạt động đầu tư
góp vốn vào một dự án cụ thể của doanh nghiệp thì số thuế ông A nộp là hợp lý,
vậy nó sẽ giúp doanh nghiệp kinh doanh kinh doanh BĐS tận dụng được nguồn vốn
nhàn rỗi từ trong dân. Còn nếu nói hoạt động của ông A là hoạt động chuyển
nhượng BĐS thì việc huy động vốn của các doanh nghiệp thêm khó khăn, làm giá
BĐS tăng cao, do ông A không muốn mất 100triệu. Như thế những người đáng được
hưởng lợi từ chính sách thuế là người có nhu cầu nhà ở thực sự lại bị giá cả
đội lên cao do giá thành chuyển nhượng. Nói riêng về ông A thay cho góp vốn vào
doanh nghiệp kinh doanh BĐS thuế suất 25% do lợi ích cá nhân ông quay sang bỏ
tiền đầu tư cổ phiếu thuế suất thấp hơn. Bởi vì chúng ta đều biết thị trường cổ
phiếu thứ cấp không làm gia tăng ngồn vốn cho các doanh nghiệp. Như thế làm
lãng phí nguồn vốn huy động từ dân, vô tình tạo ra rào cản ngăn ngành BĐS phát
triển.
Những trăn trở trong việc thu thuế chuyển nhượng BĐS.
Theo điều 3 mục 1 thông tư 161/2009/ TT-BTC ghi: Trường hợp cá
nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng đem thế chấp, bảo lãnh vay
vốn hoặc thanh toán tại ngân hàng, tổ chức tín dụng. Đến hết thời hạn trả nợ,
cá nhân không có khả năng trả nợ thì ngân hàng, tổ chức tín dụng làm thủ tục
phát mại bán BĐS đó. Đồng thời thực hiện kê khai thuế TNCN thay cho cá nhân,
trước khi quyết toán các khoản nợ.
Điều này là bất hợp lý: Bởi bản chất thuế TNCN là đánh trên phần
thu nhập của cá nhân. Khi cá nhân đến hết thời hạn trả nợ, cá nhân không có khả
năng trả nợ, tài sản mới bị phát mại phục vụ cho việc trả những khoản nợ, điều
đó cũng tức là nguồn thu nhập bị mất. Sao lại phải bị nộp thuế TNCN?
Cũng trong điều 3 mục 4 ghi: Trường hợp cá nhân góp vốn với các
tổ chức, cá nhân xây đựng nhà để hưởng quyền mua căn hộ, mua nền nhà nhưng
trong quá trình thực hiện hợp đồng lại chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác
phần vốn và quyền mua nền thì phải thực hiện việc kê khai thuế TNCN đối với
hoạt động chuyển nhượng BĐS.
Như vậy là không hợp lý. Bởi đây là “ phần góp vốn và quyền mua”
tức hoạt động này chỉ đơn thuần là hoạt động đầu tư tài chính. Mà hoạt động đầu
tư tài chính thuế suất 5%, còn đây đang xem là hoạt động chuyển nhượng BĐS thuế
suất 25%.
Ngoài ra thuế suất 2% hay 25% cũng không thống nhất rõ ràng , có
cơ quan thuế thì cho người kê khai tư lựa chọn thuế suất, có cơ quan thì áp đặt
sẳn thuế suất 2% hoặc 25 % vì vậy tạo cảm giác không công bằng cho người nộp
thuế.
03 Giải Pháp Kiến Nghị:
1.Hợp đồng góp vốn trong quá trình hoàn thành dự án và quyền mua
chỉ nên xem nó là hoạt động đầu tư tài chính thuế suất 5%. Như vậy chúng ta mới
tận dụng nguồn vốn đầu tư BĐS từ nhân dân. Đến khi dự án đã hoàn thành ra tên
chủ sở hữu cá nhân, khi cá nhân đó chuyển lại cho cá nhân khác thì lúc ấy mới
xem hoạt động đó là hoạt dộng chuyển nhượng BĐS thuế suất 25%.
2. Để tạo điều kiện cho thị trường BĐS Việt Nam phát triển
ổn định. Nhà nước ta bên cạnh việc quản lý nên có các cơ chế, chính sách rõ
ràng, đồng bộ, thống nhất. Tạo cơ hội thuận lợi, khuyến khích ngành kinh doanh
BĐS phát triển quy hoạch bài bản tổng quan đô thị từ đó để Việt Nam chúng ta có
diện mạo mới trong tương lai. Cùng sánh bước hội nhập, tiến xa hơn với các nước
trong khu vực. Vì một Việt Nam dân giàu nước mạnh, xã hội công bằng dân chủ văn
minh.
3. Các cơ quan thuế nên để cho người nộp thuế tự lựa chọn
thuế suất không nên áp đặt thuế suất cho người nộp, như vậy người nộp thuế sẽ
cảm thấy công bằng họ sẽ tự động thực hiện nghĩa vụ của mình một cách tự nguyện
mà không cần phải né tránh nộp thuế.
Xem thêm: Bổ sung thêm hình phạt đối với các dự án vi phạm
EmoticonEmoticon