Bài viết dưới đây của TS. Trần Minh Hoàng - Chủ tịch HĐQT Công ty Vinaland đã đề cập một vấn đề nóng bỏng của thị trường bất động sản - giải pháp tái cấu trúc thị trường bất động sản
-Vì sao cần tái cấu trúc thị trường bất động
sản ?
-Các thị trường thành phần cấu thành thị
trường bất động sản và hệ thống hỗ trợ
-Những tồn tại của thị trường đất đai, dự án
-Những tồn tại của thị trường bất động sản
đang hình thành
-Những tồn tại của thị trường nhà đất đã hoàn
thiện, đưa vào sử dụng
-Những tồn tại của hệ thống tài chính hỗ trợ thị trường
bất động sản
-Những tồn tại của hệ thống thống kê, thông
tin thị trường
-Các giải pháp cơ bản
Vì sao phải tái cấu trúc thị trường bất động sản
— Bất động
sản là loại hình tài sản quan trọng bậc nhất của mỗi người dân và mỗi doanh
nghiệp
— Bất động
sản có giá trị và
nhu cầu lớn và là
tài sản phổ biến, tài sản cơ bản của xã hội, do đó thông thường sở hữu bất động sản có sự hỗ
trợ tài chính, tín dụng của hệ thống ngân hàng.
— Bất động
sản là tài sản thế chấp quan trọng nhất của hoạt động tín dụng, ngân hàng, tài
chính do đó là khởi nguồn quan trọng nhất của các dòng tiền tín dụng trong hoạt
động kinh tế, sản xuất, tiêu dùng
— Vì là tài
sản thế chấp quan trọng nhất do đó giá và tính thanh khoản của bất động sản ảnh
hưởng lớn đến rủi
ro tín dụng của hệ thống tài chính, ngân hàng, theo
đó là sự linh hoạt,
khả năng luân chuyển vốn của nền kinh tế.
— Bất
động sản là tài sản lớn nhất của đa số người dân, do đó giá trị và tính thanh
khoản của bất động sản ảnh hưởng rất lớn đến hành vi tiêu dùng toàn xã hội,
theo đó là khả năng tăng trưởng của nền kinh tế.
— Phát
triển bất động sản, nhà ở là ngành kinh tế đầu tàu kéo theo sự phát triển của hàng
loạt các ngành sản xuất, kinh doanh và dịch vụ khác
— Thị
trường BĐS Việt Nam hiện nay như một cơ thể có quá nhiều bệnh đồng thời
có nhiều bác sỹ chẩn đoán và đưa ra cách chữa trị khác nhau nên cần
phải tổng hợp bệnh án và hội chẩn điều trị.
Các thị trường thành phần cấu thành và hệ thống hỗ trợ thị trường BĐS
— Thị
trường bất động sản bao gồm thị trường đất đai được quy hoạch, thị trường bất
động sản đang hình thành (bất động sản hình thành trong tương lai, nhà đất dự
án đang xây dựng) và thị trường bất động sản nhà đất đã hình thành (có sổ). Gắn
liền và hỗ trợ cho thị trường BĐS là chính sách, hệ thống tài chính tín dụng và
hệ thống thống kê, thông tin hỗ trợ thị trường.
— Các thị
trường thành phần có những đặc tính riêng biệt nhưng liên thông, liên quan chặt
chẽ với nhau, ảnh hưởng lẫn nhau, tác động đến sự ổn định giá vàthanh khoản chung của thị trường bất động sản.
— Thị
trường bất động sản Việt Nam, hiện đang có những tồn tại lớn về chính sách, cơ
chế quản
lý, vận hành trên cả
3 thị trường thành phần và các hệ thống hỗ trợ,thiếu sự gắn kết, thống
nhất, tạo nên sự mơ hồ, kém minh bạch ảnh hưởng nghiêm trọng đến lòng tin của khách hàng đối với thị
trường bất động sản, là nguyên nhân cơ bản dẫn đến sự đóng băng thanh khoản kéo
dài của thị trường bất động sản hiện nay
Những tồn tại của thị trường đất đai, dự án quy hoạch
— Thiếu
tính bền vững và minh
bạch của quy hoạch sử dụng đất
— Thiếu sự thống nhất về Cơ sở pháp lý và cơ chế
cho các vấn đề quan trọng như đền bù giải phóng mặt
bằng, lập và điều chỉnh quy hoạch
— Thiếu
tính minh bạch về tiền
sử dụng đất (giá đất và thời hạn hiệu lực của giá đất), không
minh bạch đối tượng được
thụ hưởng tiền sử dụng đất (đền bù giải phóng mặt bằng theo giá
thị trường và đóng tiền sử dụng đất cũng theo giá thị trường) dẫn đến việc
doanh nghiệp bất động sản phải trả 2 lần tiền sử dụng đất theo giá thị trường
cho người có đất và cho nhà nước
— Không tồn
tại một thị trường chính thức, hiệu quả cho việc giao dịch đất đai, dự án đã được quy
hoạch gây rủi ro thanh khoản cho dòng vốn đầu tư vào giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất
sạch để đầu tư xây dựng, phát triển bất động sảncủa
nhà đầu tư
— Những tồn
tại trên tạo nên rủi ro lớn cho doanh
nghiệp trong việc xác định được chi phí đầu tư, thời gian đầu tư giải phóng mặt
bằng, khả năng thu hồi vốn và rút ra khỏi thị trường khi gặp khó khăn…. Những rủi ro này
được dự phòng tính vào chi phí làm tăng giá đất và theo đó là giá bất động sản.
Những tồn tại của thị trường bất động sản đang hình thành
— Quy định
về huy động trước vốn khách hàng để đầu tư, xây dựng chưa hợp lý, thiếu tính
khả thi và khó kiểm soát (quá chi tiết, thiếu đi sự linh hoạt nhưng
lại không có giải pháp chế tài thực hiện hữu hiệu)
— Chưa có
quy định, cơ chế kiểm soát, tạo sự minh bạch trong việc sử dụng đúng mục đích
vốn huy động từ khách hàng của
doanh nghiệp là
nguyên nhân dẫn đến sự đầu tư dàn trải, vi phạm cam kết gây mất lòng tin lớn cho khách hàng đầu
tư vào thị trường bất động sản đang xây dựng
— Chưa có
bảo trợ về mặt pháp lý từ phía nhà nước cho việc xác lập tài sản đang hình
thành của người mua, làm cơ sở để khách hàng được thế
chấp nhận hỗ trợ tín dụng dài hạn với lãi suất hợp lý khi thế chấp bằng tài sản
đang hình thành
— Mức thuế
thu nhập từ
chuyển nhượng quá cao, không
hợp lý đối với giao dịch, chuyển nhượng bất động sản đang hình
thành, tăng chi phí, gây rủi ro, giảm thanh khoản của thị trường này và không
khuyến khích thu hút vốn đầu tư của xã hội, đầu tư trước vào thị trường bất
động sản đang hình thành.
Những tồn tại của thị trường nhà đất đã hoàn thiện, đưa vào sử dụng
— Thủ tục
cấp giấy chủ quyền phức tạp và kéo dài
— Các quy
định, thủ tục về thế chấp và phát mãi tài sản phức tạp, không cần thiết làm
giảm tính thanh khoản và giá trị của bất động sản
— Chính
sách thuế thu nhập ca nhân chưa hợp lý, thu cao đối với giao dịch chuyển nhượng
trong khi thu quá thấp đối với việc sử dụng , sở hữu nhiều tài sản nhà đất (thu
cao với hoạt động kinh doanh và thấp đối với hoạt động tiêu dùng, sở hữu)
— Mặc dù đã
cho phép người nước ngoài mua nhà, tuy nhiên các quy định hạn chế các quyền khi
sở hữu bất động sản và cơ chế (thủ tục) thực hiện các quyền về sở hữu bất động
sản đối với người nước ngoài rất phức tạp gây thiệt hại lớn cho việc thu hút
một lượng vốn thực, đáng kể cho thị trường bất động sản.
Những tồn tại của hệ thống tài chính hỗ trợ thị trường bất động sản
— Chưa xây
dựng được khung pháp lý cơ bản cho việc tạo lập hệ thống tài chính
đặc thù hỗ trợ cho thị trường bất động sản (quy định về tín dụng thế chấp, quỹ
đầu tư bất động sản, thị trường mua bán nợ, thị trường và công cụ chứng khoán
bất động sản phái sinh…). Hệ quả dẫn đến việc để điều tiết thị
trường chính phủ phải thường xuyên phải ban hành các chính sách tài chính, tín dụng ngắn hạn, sự vụ, không
phù hợp với tính chất dài hạn của thị trường bất động sản, gây mất ổn định thị
trường và không huy động
được nguồn lực xã hội, nguồn lực thị trường tài chính để tham gia phát triển và bình ổn thị trường bất
động sản.
— Chưa
tổ chức được các định chế tài chính tạo lập, điều tiết và định hướng hoạt động tín dụng với lãi suất phù hợp,
dài hạn, có tính đặc thù cho thị trường bất động sản.
— Bất hợp
lý trong chính sách thuế khi đặt ra mức thuế suất cao cho hoạt
động kinh doanh, đầu tư nhưng thấp
cho tiêu dùng, sở hữu.
— Chưa hoàn
thiện khung pháp lý và thiếu ưu đãi thuế cho mô hình quỹ đầu tư nên chưa phát
triển được mô hình đầu tư bất động sản hiệu quả thông qua quỹ.
— Thiếu chính sách tín dụng thích hợp, ưu
đãi hỗ trợ cho nhu
cầu nhà ở của người
dân
Những tồn tại của hệ thống thống kê, thông tin thị trường
— Chưa xây
dựng được hệ thống thống kê đủ tin cậy để phân loại và cung cấp các
thông tin đầy đủ, chính thức, định kỳ về lượng, giá (giá bán, giá thành), quy
mô và giao dịch trên từng thị trường thành phần cấu thành nên thị trường bất
động sản, hệ quả dẫn đến sự tùy tiện, không có cơ sở trong phân tích và đánh
giá thị trường, thậm chí lạm dụng trục lợi về vật chất, thương hiệu của các tổ
chức và cá nhân, gây ngộ nhận, hoang mang cho khách hàng ảnh hưởng nghiêm trọng
đến lòng tin, theo đó là thanh khoản và sự ổn định của thị trường bất động sản,
đặc biệt là trong các giai đoạn phát triển nóng hay đổ vỡ của thị trường.
Các giải pháp cơ bản
— Bổ sung
Luật Đất đai, ban hành các quy định minh bạch về bồi thường, giá đất và đối
tượng được thụ hưởng.
— Bổ sung
vào Luật Nhà ở hoặc Luật Xây dựng các quy định minh bạch về quy hoạch và điều
chỉnh quy hoạch đô thị.
— Sửa đổi,
bổ sung vào Luật Kinh doanh Bất động sản các quy định về giao dịch các sản phẩm
của từng thị trường thành phần, giao dịch dự án, đất đai đã quy hoạch, giao
dịch bất động sản hình thành trong tương lai, giao dịch nhà đất đã hình thành,
có sổ. Các quy định cần ban hành theo hướng thông thoáng, đơn giản, tôn trọng
nguyên tắc thỏa thuận, nguyên tắc thị trường, thiết thực bảo vệ người mua, bảo vệ nhà đầu tư
dễ kiểm soát và chế tài thực hiện.
— Ban hành
luật về tài chính bất động sản (quy định về huy động và kiểm soát sử dụng vốn
đối với từng thị trường thành phần, quy định về tín dụng thế chấp, phát mãi tài
sản, mua bán nợ thế chấp, quy định về chứng khoán hóa tài sản, quy định về các
định chế tài chính tạo lập, các quỹ đầu tư bất động sản, các ưu đãi
về thuế cho quỹ đầu tư bất động sản, quy định về các ưu đãi thuế và hỗ trợ tín
dụng cho người mua nhà lần đầu…)
— Tổ chức
hệ thống thống kê, ban hành các chỉ số, số liệu thống kê chính thức (được kiểm
soát), định kỳ về giá, quy mô, số lượng giao dịch trên từng thị
trường thành phần (số dự án, diện tích, số lượng nhà ở trong dự án mới được cấp
phép quy hoạch. Lượng và giá giao dịch bất động sản đang xây dựng. Lượng và giá
giao dịch nhà đất đã hình thành, có sổ….), làm cơ sở cho việc đánh giá, phân
tích, quản lý thị trường bất động sản một cách khoa học và có căn cứ.
— Cho phép
thông thoáng, mở rộng các quyền của người nước ngoài về sở hữu bất động sản, sở
hữu nhà ở tại Việt Nam.
— Các
giải pháp được ban hành thống nhất đồng bộ sẽ cho thấy Chính phủ thấu hiểu, kiểm soát được thị trường và quyết tâm phục hồi thị trường là cơ
sở để khôi phục lòng tin vào thị trường một cách nhanh chóng và ít tốn kém
nhất.
— Thị
trường Bất động sản Việt Nam không có khủng hoảng thừa, chưa phát triển đến mức tạo bong bóng tài sản,
tuy nhiên
thị trường đang có sự mất cân đối lớn giữa quy mô phát
triển với cách thức tổ chức, quản lý, vận hành, điều tiết thị trường, gây nên
những “bong bóng tâm lý”, những phản ứng thái quá của các thành viên tham gia
thị trường từ cơ quan quản lý cho đến doanh nghiệp, người dân trong
mỗi giai đoạn thăng trầm của TTBĐS. Bước phát triển tiếp theo của thị trường
phụ thuộc chính yếu vào khả năng tái cấu trúc tổ chức và quản
lý thị trường bất động sản, các chính sách phù hợp về đất đai, xây
dựng, tín dụng tài chính, chính sách về thị trường của nhà nước đối với thị
trường giàu tiềm năng và quan trọng bậc nhất này của nền kinh tế./.
EmoticonEmoticon